在留資格(ビザ)、建設業許可の申請を主要業務とする、東京都北区駒込駅徒歩3分の行政書士事務所です。

宅建業免許を取得するには?

政令第2条の2で定める使用人とは?

宅建業法第4条第1項第2号等の政令で定める使用人(以下、政令使用人)とは、ただ宅建業に従事する社員や従業員のことではなく、その事務所の代表者で「契約を締結する権限を有する使用人」とされています。

 

具体的には、支店長といった立場の方が該当します。

 

この政令使用人ですが、本店等に代表取締役が常勤で勤務する場合には、代表者がいますので別の方を政令使用人として設置する必要はありません。

 

しかし、代表取締役が他社の代表取締役を兼任している(つまり非常勤)場合には、本店でも別の方を政令使用人としておく必要がありますので注意が必要です。

(この場合、もちろん代表取締役は専任の取引士でないことが大前提です)

 

政令使用人になるための資格は特にありません。

 

しかし、常勤であること、さらに他の役員や専任の取引士同様、欠格事由に該当していないことが要件として挙げられます。

 

 

 

 

 

専任の取引士が他社の役員を兼任しているケースについて

宅建業免許取得の4大要件の一つに専任の宅地建物取引士(以下、専任の取引士)がいること、というのがあります。

 

専任の取引士は、「常勤性」と「専任性」の2つの要件を満たさなければならないため、他社の代表取締役や常勤役員を兼ねることはできません。

 

しかし、他社の非常勤取締役でしたら、他社から「非常勤証明書」をもらうことで、専任の取引士になることができます。

 

一方、注意をしなければならないのは、他社の代表取締役で非常勤の場合です。

 

確かに、非常勤の役員であることは間違いないのですが、取締役(いわゆる平取)の非常勤とは異なり、たとえ非常勤役員でも代表取締役には代表権があり、何かあった場合にも対応等の責任は免れず、常に「常勤性」と「専任性」を満たす環境にあるとは言えません。

 

そのため、他社の代表取締役が専任の取引士となる場合には、他社の代表取締役をおりるか、共同代表を立て、もう一人の代表者から代表取締役の「非常勤証明書」をもらう、という方法が考えられますが、共同代表については、許可行政庁により認める、認めないの取り扱いが異なりますので、申請前に確認することが必要です。

 

 

 

宅建業免許申請は写真撮影がキモです!

宅建業免許の新規、更新、変更(本店移転や従たる事務所の設置など)申請の際には、事務所の写真を必ず添付します。

 

建設業許可や貸金業登録でも事務所の写真は添付しますが、宅建業免許申請における事務所の写真確認はとにかく厳しく、多くの申請者が追加での写真提出や撮り直しを求められています。
すなわち、事務所の写真撮影が宅建業免許申請のキモといっても過言ではありません。

 

これまでの経験から、写真撮影の追加提出または撮り直しを求められるケースをまとめてみました。

 

・テナント表示、ポストの表記、事務所入口の表記は謄本通りに記載しなければならないので、(株)○○○といったように省略せず、株式会社○○○と商業登記通り表示すること。もちろん、株式会社が入っておらず、会社名の○○○とだけ表記するのもアウトです。

 

・個人宅と事務所を兼ねている場合は、個人宅名と商号表記をポスト、事務所入口に併記しなければなりません(どちらかのみの記載はアウト)

 

・ビルの集合ポストに事務所のある階数、部屋番号が入っていない場合は、商号表記がきちんとされているポストであっても、階数、部屋番号を追記して写真を撮り直さなければなりません。

 

・従たる事務所(支店等)の場合は、商号表記+支店、営業所名も掲示しなければなりません。

 

・同一フロア内に他の法人等と同居している場合は、共通の入口と入口の両方の写真が必要です。さらに、事務所に至るまでの動線の写真を求められることもあります。

 

・事務所の内部は固定電話機等を含め、事務スペースを360度から確認できるよう多方面から写真撮影を行います。仮に電話機が写っていてもコードがつながれていないことがバレバレの時は(新規の申請で事務所の内装工事がまだ完了していないなど)、コードをきちんとつないでから撮り直すように指摘されます。

 

・事務所内のブラインド、カーテン等は開けた状態で外部とのつながりが分かるようにしなければなりません(ペーパーカンパニー対策)。

 

・新規免許の際は、商号、住所、電話番号以外掲示できません。例えば、売買・仲介の表示や不動産の広告等で免許の有無にかかわるものの掲示はアウトです。

 

・更新、変更(本店移転・従たる事務所の設置)、「大臣→知事」への免許換え及び「個人⇔法人」への免許を申請する場合は、「業者票」、「報酬額表」を事務所内に掲示し、写真撮影をします。さらに、内容が判読できるように近くから写したものも必要です。

 

・「業者票」は申請時点での免許の内容と合致していなければなりません。もし、代表者や専任の宅建士の名前が変わっている場合、所在地や電話番号が変わっている場合は、その通り表示しなければなりません。

 

・「報酬額表」は最新のものでなければなりません。平成26年4月からの消費税引き上げに伴い、報酬額表が改正されていますので、きちんと差し替えたものを写真撮影しないと撮り直しです。

 

なお、写真は3ヶ月以内に撮ったもの(都道府県によっては6か月以内)を提出しなければなりませんので、5年前から何も変わっていないかと言って、5年前の新規や更新の時と同じ写真を添付すると受付してもらえませんので、必ず毎回撮り直すようにしましょう!

 

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