宅建業免許を取得するには？

宅建業免許を取得するには？

宅建業免許を取得するためには、下記の４要件が大事です。

 

①欠格事由に該当しないこと
×禁固以上の刑に処せられた場合、宅地建物取引業法違反等により罰金の刑に処せられた場合
×免許不正取得
×免許の申請前５年以内に宅地建物取引業に関して不正または著しく不当な行為をした場合
×成年被後見人（個人のみ）、被保佐人（個人のみ）または破産手続の開始決定を受けている場合
×暴力団の構成員である場合
×事務所に専任の宅地建物取引士（旧：専任の取引主任者）を設置していない場合

 

②専任の宅地建物取引士がいること
×宅建取引士証を所持していても有効期間（５年）が切れている場合は、取引士として認められません。
さらに、専任の宅建士は「常勤性」と「専任性」の２つの要件を満たさなければならないため、
×他の法人の代表取締役、代表者または常勤役員の兼任
×会社員、公務員のように他の職業に従事
×他の個人業を営んでいる
×社会通念上における営業時間に宅建業者の事務所に勤務することができない
×通常の通勤が不可能な場所に住んでいる（例：自宅は東京、事務所は大阪）
といったようなケースでは、専任の宅建士に就任することはできません。
また、5名に１名以上の割合で、宅建士を設置することが義務付けられています。

 

③独立した事務所があること
まず、登記上の本店と事実上の本店が異なる場合には、登記を移していただくことが必要です。
原則として、一般の戸建て住宅、マンション等の集合住宅の一室（一部）を事務所として使用すること、同一フロアに他の法人等と同居すること、仮設の建築物を事務所とすることは認められていませんが、間仕切りや高さ１８０ｃｍ以上のパーテーション等により独立が確認できることもあるので、事前のご相談をおすすめします。

 

④一定のお金があること
宅建業法では、取引によって生じた債務についての弁済を一定範囲で担保するための措置として、あらかじめ国の機関である最寄りの「供託所」に法定の「営業保証金」を供託することにより、取引をした者は、取引により生じた損害に相当する金銭の還付を受けることができるようにしています。
＊供託額
主たる事務所（本店）１，０００万円
従たる事務所（支店等）５００万円（ただし１店につき）
または、保証協会に加入（「全国宅地建物取引業保証協会」または「不動産保証協会」のいずれか）し、弁済業務保証金分担金を支払えば、前述の「営業保証金」を供託する必要ありません。
ただし、保証協会への加入は、保証協会の会員になり得る資格、会費等の規定もあり、入会審査等に日数を要しますので、加入をご希望の方は、できるだけ早めにご相談ください。
＊弁済業務保証金分担金の納付額
主たる事務所（本店）６０万円
従たる事務所（支店等）３０万円（ただし１店につき）
この他、加入金等が必要となります。

 

 

 

申請後に必要な手続きとは？

宅建業法では、取引によって生じた事故（債務）について、弁済を一定範囲で担保するための措置として「保証金の供託」または「保証協会への加入」が定められています。

 

保証金の供託については、主たる事務所（本店）の場合1,000万円と高額のため、多くの法人または個人の方が保証協会へ加入しています。

 

現在、宅地建物取引業保証協会は、下記の２つが指定されていますが、この保証協会にはいずれか一方にしか加入できません。
各保証協会の特徴は以下の通りです。

 

①（公益社団法人）全国宅地建物取引業協会

 

マーク：ハト
初期費用：4月入会の場合、分担金・入会金・年会費等をすべて合計すると１６５万円前後（政治連盟を除く）
特徴：毎週供託を行っているため、一日も早く営業したい方にお勧め（東京の場合）
注意点：東京については、入会推薦書は求められなくなりましたが、例えば大阪の場合は大阪府宅地建物取引業協会に加入する支部の会員歴３年以上の正会員（本店）の入会推薦書と入会審査日の推薦者同席が求められています。都道府県や各支部により運用が異なるようですので、入会を検討されている場合には確認が必要です。

 

②（公益社団法人）不動産保証協会

 

マーク：ウサギ
初期費用：4月入会の場合、分担金・入会金・年会費等をすべて合計すると１４５万円前後（政治連盟を除く）
特徴：初期費用が抑えられるので、少しでも初期費用を抑えたい方にお勧め
注意点：供託のタイミングが月に１～２回なので（都道府県の各支部によって異なる）、営業日が決まっている時などは間に合うのか事前に確認が必要です。

 

いずれにせよ、各保証協会への加入は、保証協会の社員になり得る資格、会費等の規定があり、入会審査等に日数を要しますので、加入をご希望の方はお早めに問合せと確認を行うことが大事です。

 

 

 

 

宅建業免許申請は写真撮影がキモです！

宅建業免許の新規、更新、変更（本店移転や従たる事務所の設置など）申請の際には、事務所の写真を必ず添付します。

 

建設業許可や貸金業登録でも事務所の写真は添付しますが、宅建業免許申請における事務所の写真確認はとにかく厳しく、多くの申請者が追加での写真提出や撮り直しを求められています。
すなわち、事務所の写真撮影が宅建業免許申請のキモといっても過言ではありません。

 

これまでの経験から、写真撮影の追加提出または撮り直しを求められるケースをまとめてみました。

 

・テナント表示、ポストの表記、事務所入口の表記は謄本通りに記載しなければならないので、(株)○○○といったように省略せず、株式会社○○○と商業登記通り表示すること。もちろん、株式会社が入っておらず、会社名の○○○とだけ表記するのもアウトです。

 

・個人宅と事務所を兼ねている場合は、個人宅名と商号表記をポスト、事務所入口に併記しなければなりません（どちらかのみの記載はアウト）

 

・ビルの集合ポストに事務所のある階数、部屋番号が入っていない場合は、商号表記がきちんとされているポストであっても、階数、部屋番号を追記して写真を撮り直さなければなりません。

 

・従たる事務所（支店等）の場合は、商号表記+支店、営業所名も掲示しなければなりません。

 

・同一フロア内に他の法人等と同居している場合は、共通の入口と入口の両方の写真が必要です。さらに、事務所に至るまでの動線の写真を求められることもあります。

 

・事務所の内部は固定電話機等を含め、事務スペースを３６０度から確認できるよう多方面から写真撮影を行います。仮に電話機が写っていてもコードがつながれていないことがバレバレの時は（新規の申請で事務所の内装工事がまだ完了していないなど）、コードをきちんとつないでから撮り直すように指摘されます。

 

・事務所内のブラインド、カーテン等は開けた状態で外部とのつながりが分かるようにしなければなりません（ペーパーカンパニー対策）。

 

・新規免許の際は、商号、住所、電話番号以外掲示できません。例えば、売買・仲介の表示や不動産の広告等で免許の有無にかかわるものの掲示はアウトです。

 

・更新、変更（本店移転・従たる事務所の設置）、「大臣→知事」への免許換え及び「個人⇔法人」への免許を申請する場合は、「業者票」、「報酬額表」を事務所内に掲示し、写真撮影をします。さらに、内容が判読できるように近くから写したものも必要です。

 

・「業者票」は申請時点での免許の内容と合致していなければなりません。もし、代表者や専任の宅建士の名前が変わっている場合、所在地や電話番号が変わっている場合は、その通り表示しなければなりません。

 

・「報酬額表」は最新のものでなければなりません。平成２６年４月からの消費税引き上げに伴い、報酬額表が改正されていますので、きちんと差し替えたものを写真撮影しないと撮り直しです。

 

なお、写真は３ヶ月以内に撮ったもの（都道府県によっては６か月以内）を提出しなければなりませんので、５年前から何も変わっていないかと言って、５年前の新規や更新の時と同じ写真を添付すると受付してもらえませんので、必ず毎回撮り直すようにしましょう！